Gayrimenkul finansman piyasasının gelişmiş olduğu ülkelerde finansman kurumları, düzenlemiş oldukları kredilere talep yaratabilmek amacıyla farklı ipotek kredisi (mortgage loans) türleri geliştirmişlerdir. Bu farklılaşmada ülkenin içinde bulunduğu ekonomik durum, geleceğe ilişkin beklentiler, ipotek kredisi almak isteyenlerin mali yapıları, geri ödemelerin yapılış şekli gibi faktörler etkili olmuştur. Ekonomik istikrarın yaşandığı sanayileşmiş ülkelerde genellikle uzun vadeli, sabit faiz oranlı, eşit geri ödemeli ipotek kredileri yaygın olarak kullanılırken; ekonomik istikrarsızlığın yaşandığı az gelişmiş ya da gelişmekte olan ülkelerde ise değişken faiz oranlı ipotek kredileri yaygın olarak kullanılmaktadır.
Uygulanan farklı ipotek kredilerinin gayrimenkul finansman piyasasını doğrudan etkilemeleri, bunların ele alınıp çeşitli açılardan değerlendirilmelerini gerekli kılmaktadır. Bu doğrultuda, aşağıda farklı türlerdeki ipotek kredileri incelenmeye çalışılmıştır.
Sabit Faizli İpotek Kredisi (Fixed Rate Mortgage-FRM)
Klasik ipotek kredisi olarak da adlandırabileceğimiz sabit faizli ipotek kredisi 1930’lu yıllardan itibaren finans piyasasında uygulanmaktadır.
Bu krediler uygulmada uzun vadeli, sabit faiz oranlı, eşit geri ödemeli ve tamamen amortize edilebilen (geri ödenen) krediler şeklinde verilmektedir. Bu tür kredilerde ipotek kredisi alan taraf, anlaşılan bir vade içerisinde, borcun anapara ve faizini eşit taksitler halinde geri ödemektedir. Doğal olarak başlangıçta sabit geri ödeme içerisinde faiz kısmı yüksek iken, sona yaklaştıkça geri ödemelerdeki anapara payı artmaktadır. Sabit faizli ipotek kredilerinin yapısı gereği, vade sonunda kredi borç bakiyesi sıfıra inmekte ve alınan kredi tamamen geri ödenmektedir. Bu tür kredilerde geri ödemeler genel olarak aylık yapılmakta ve başlangıçta belirlenen faiz oranı kesinlikle değiştirilememektedir.
Değişken Faizli İpotek Kredisi (Variable Rate Mortgage-VRM)
Ayarlanabilir ipotek kredisi (Adjustable Rate Mortgage-ARM) olarak da bilinen değişken faizli ipotek kredisi, sabit faizli kredinin uygulanması esnasında ortaya çıkan vade uyumsuzluğu sorununu (mismatch) ve enflasyonun geri ödemeler üzerindeki olumsuz etkisini (tilt problem) gidermek amacıyla bir alternatif olarak uygulamaya geçmiştir. Değişken faizli ipotek kredisi işlemi, ilk olarak 1978 yılının Aralık ayında Kaliforniya Tasarruf ve Kredi Birliği tarafından gerçekleştirilmiştir.
Enflasyonun ve buna bağlı olarak faiz oranlarının arttığı durumlarda nominal faiz oranı üzerinden hesaplanan geri ödemelerin reel değeri azalmakta; dolayısıyla, kredi veren kurum açısından yüksek bir risk oluşmaktadır. Hem böyle bir olumsuzluğu ortadan kaldırarak kredi veren kurumun mali yapısını düzeltmek hem de yeni ipotek taleplerine olanak sağlamak amacıyla değişken faizli ipotek kredisi yaratılmıştır.
Değişken faizli ipotek kredilerinin en temel özelliği, sabit faizli ipotek kredilerinin aksine, kredinin vadesi boyunca faiz oranının bir endekse bağlanması ve endeksteki değişmelere bağlı olarak kredi faiz oranlarının aşağıya ya da yukarıya doğru yeniden belirlenmesidir. Böylece, kredi veren kurum faiz oranı riskine karşı korunmakta olup, risk bir bakıma ipotek borçlusuna aktarılmaktadır.
Değişken faizli ipotek kredisinin bir türevi olarak kabul edilen Fiyat Seviyesine Endeksli İpotek Kredisi (Price Level Adjusted Mortgage-PLAM)’nde krediye uygulanan faiz oranının belirli dönemlerde endeks oranı kadar yeniden ayarlanması esastır. Böylece, kredi veren kurum oluşabilecek faiz oranı riskine karşı korunmakta ve kurumun mali yapısı olumlu yönde etkilenmektedir.
Bu tür bir ipotek kredisinde, kredi faiz oranı nominal faiz oranı yerine, reel faiz oranı olarak algılanmakta ve bu uygulama vade sonuna kadar geçerliliğini korumaktadır. Bir başka ifade ile, kredi sözleşmesinde belirtilen endeks oranı dönemler itibariyle değiştikçe krediye uygulanan reel faiz oranı da değişmekte, buna bağlı olarak da kalan kredi borç bakiyesi yeniden belirlenmektedir. Böylelikle, aylık kredi geri ödemelerinin reel faiz oranı çerçevesinde yapılması sağlanmakta ve kurum, enflasyon ve faiz oranlarındaki değişmelere karşı korunmaktadır.
Değişken faizli ipotek kredisinin bir diğer uygulaması olan İki Oranlı İpotek Kredisi (Dual Rate Mortgage-DRM) hem kredi bakiyesinin enflasyon oranında düzeltilmesi ile PLAM’a benzemekte hem de geri ödeme tutarlarının borçlunun gelir düzeyine göre ayarlanması ile PLAM’dan ayrılmaktadır.
İki oranlı ipotek kredisinin en belirgin özelliği, iki endeks oranının varlığıdır. Bunlardan birincisi kredi borç bakiyesini sözleşmede belirtilen dönemler itibariyle yeniden ayarlayan enflasyon oranı; bir diğeri ise, kredi geri ödemelerini ayarlayan borçlunun gelir düzeyindeki artış oranıdır. Bu ayarlamalar sayesinde hem kredi veren kurumun enflasyon ve faiz oranlarındaki değişmelere karşı korunması sağlanmakta hem de borçlunun ödeme gücü gözönünde bulundurulmaktadır.
Bu tür bir kredide, geri ödeme tutarları borçlunun geliri içerisinde sürekli aynı düzeyde kalmakta; ancak endeks oranlarındaki değişmeler sonucunda geri ödeme planı sürekli farklılaşmaktadır. İki oranlı ipotek kredisi Meksika, Gana ve Rusya gibi ekonomik istikrarı tam olarak sağlayamayan ülkelerde başarılı bir biçimde uygulanmaktadır.
Gayrimenkul finansman piyasalarında, kişiye ödeme kabiliyetine göre farklı türlerde ipotek kredileri de sunulmaktadır. Bunların bazıları; indirimli ipotek kredisi (buydown mortgage), yüksek ödemeli ipotek kredisi (balloon mortgage), iki aşamalı ipotek kredisi (two-step mortgage), geçişli ipotek kredisi (convertible mortgage), dereceli ipotek kredisi (graduated payment mortgage), karma ipotek kredisi (hybrid mortgage), kazanç paylaşımlı ipotek kredisi (shared appreciation mortgage) ve kaydırılabilen ipotek kredisi (movable mortgage)’dir.
Son Söz…
Ülkemizde İpotekli Konut Finansman Kanunu, bilinen adıyla Mortgage Kanunu, Mart ayı içerisinde Cumhurbaşkanı’nın onayının ardından yürürlüğe girdi. Bence, mortgage sistemi özellikle orta ve uzun vadede sabit faiz oranlarıyla yapıldığı takdirde başarılı olur. Türk bankalarının, kırılgan Türk ekonomisi içerisinde, sabit faiz oranlı ve uzun vadeli (20-30 yıl gibi) kredi sağlamaları zor; bankalarımıza olan yabancı ilgisi de bu yüzden zaten. Örneğin; 1980’lerde mortgage kredisi kullanan ABD’li bir tüketicinin borcu günümüzde henüz bitmiş ya da bitmek üzeredir. Sabit faiz – değişken faiz kıyaslamasını yaparken, ABD ve Türk ekonomilerinin geçene bu yıllar içerisindeki kırılganlığını düşünmekte fayda var diye düşünüyorum.
ALİ HEPŞEN
İSTANBUL ÜNİVERSİTESİ
İŞLETME FAKÜLTESİ
FİNANS ANABİLİM DALI
alihepsen@yahoo.com
Avrupa'nın Lider Türkiye Emlak Portalı 