Emlaktown24. Com kuruluşunu tamamen Avrupa Gayrimenkul piyasalarında son yıllarda olan gelişmelere borçludur. Avrupa ülkelerinde Topluluk vatandaşlarının istediği ülkede çalişabilmesi ve yaşayabilmesi belli bir kesim için orta ve kuzey Avrupadan güneye göçleri yaklaşik 20-25 yıl önce baslatmış oldu.
Son 4-5 yilda önce iyi bir cikis yapan ve ancak daha sonra yaklasik son 1,5-2 yilda uluslararasi ve türkiyedeki krizlerden etkilenerek inise gecen türkiye emlak piyasasi Ispanyanin son 15-20 yilda yaptigi cikisa yakin bir ivmeyi yaklama potensiyeline sahip. Ispanya ile olan benzerliklerimiz gercekten cok; Dogal özelliklerin yanisira bir cok kültürel ve makro ekonomik degerlerimizde benzer; Günes, akdeniz dogasi, Futbol, yemekler, tekstil ve turizm. Ayrica gecmiste yasanan benzeri politik olaylar ve enflasyonda yine ortak yanlarimizdan.
Avrupa Topluluguna tam üyelikten önceki Ispanya makro ekonomik bakimdan Türkiyeye cok benzerlikler göstermekteydi. Ispanya AT üyeliginden sonra hem ülke icindeki dinamikler hemde yurtdisindan gelen taleplerden positif ivme kazanan emlak piyasasi 80 li yillarin sonlarindan itibaren yillik bazda 10% üzerinde büyümelere gecti ve 90 li yillarin orta ve sonunda yillik büyüme artik 20-25% lik düzueylerde dolasmaktaydi. Amerikadaki son emlak ve mortgage krizi Ispanyayida negatif etkileyerek önce durusa gecmesine ve son 1 yilda yaklasik olarak 10% deger kaybetmnesine sebep oldu. Ancak gecen haftaki Ispanya´ya yaptigim is seyahatimde durgunlugun hakim oldugunu ancak büyük bir negatifligin olmadigini gördüm. Krizin daha 1-2 yil sürebilecegi düsüncesi hakim.
Kisaca Ispanya emlak piyasasinin son yillardaki cikisinin arkasindaki faktörlere bakacak olursak;
A) Öncelile Ispanyol halki tipik bir akdeniz ülkesi ve kültürü olarak ev sahipligi orani cok yüksek. Bu durum bizim ülkemizdede mevcut.
B) Ikinci önemli bir fakltör ise yatirim kültürleri arasindaki benzerlik; Türkler gibi Ispanyollarda emlaka yapilacak yatirimin cok saglam ve kalici olan bir yatirim araci olarak degerlendirmektedir.
C) Ücüncü bir ortak yan ise kuzey avrupalilarin ülkemize ve özellikle deniz kiyisi yerlesim yerlerine duyduklari ilgi. Italya, Ispanya, Yunanistan ve Portekiz kuzey avrupalilardan taleplerden dolayi büyük bir boom yasamislardi. Ülkemizde emlak fiyatlari ideal hava kosullarinin yanisira özellikle kuzey Avrupalilar icin son derece uygun (grafik 1). Dördüncü bir faktör olarak emlak aliminda finansman kaynaklarinin olusmasi. Ülkemizdede getirilen mortgage yasasi halkin ev sahibi olmasinda kolaylik saglayacagindan emlak piyasalarina cok büyük bir ivme saglayacaktir (Grafik 2-3). Yüksek oranda nakit sahibi olmayan orta gelir grubuda emlak alabilecek duruma gelecektir. Türkiyede son özellikle son 2-3 benzeri bir durum yasamaktayiz. Bu faktörlere türkiyenin dinamik nüfus faktörünü eklersek türk emlak piyasasinin potensiyelini daha iyi anlariz.
Avrupadaki ortalama ev fiyatlarinin karsilatirma tablosu
Grafik 1. Avrupadaki ortalama ev fiyatlarinin karsilatirma tablosu
Konut edinirken kredilendirme oranindaki son 11 yillik gelisme tablosu
Grafik 2 Konut edinirken kredilendirme oranindaki son 11 yillik gelisme tablosu
Konut edinirken kredilendirme oraninoin ülke milli hasilasina orani
Grafik 3 Konut edinirken kredilendirme oraninoin ülke milli hasilasina orani
Türk emlak piyasasinin ispanya modelini yasayabilmesi ve benzeri cikisi yakalayabilmesi icin ön plana cikan hususlar var, bu husulari ve yapilmasi gerekenleri bir dahaki yazimda belirtmek üzere hoscakalin.
Dogan Gündogdu, 40
Dogan Gündogdu; Istanbul Üniversitesi kamu yönetimi mezuniyetinden sonra Almanya, Ingiltere ve Ispanya Master sahibi ekonomist Dogan Gündogdu Is hayatinda Frankfurtda, Londra ve Barcelona da bankacilik, danismanlik sektörlerinde calisti ve yöneticilik yapti. Avrupa da Is ve egitim hayatinda cesitli ödüllere sahip olan Dogan Gündogdu Subat 2007 de Almanyada Süper Türklerden secildi.
Dogan Gündogdu, MBA
AKFINA
Im Mediapark 2
50670 Köln / Deutschland
Tel: +49 160 944 570 33
d.gguendogdu@emlaktown24.com
Avrupa'nın Lider Türkiye Emlak Portalı 